"Charette" - 25.05.2017

הוסף כיתוב

Home is ambiguous – Jindrich Traugott

Axioma

Types: Religious, Yuppie, Student, Secular

Plans: Typical floor, Ground floor, Sections, West – East – North – South Elevations

Cholon / Bat Yam

Jessy Cohen

Block

Siteplan

Home is ambiguous

There is something desolate about the streets of Jessy Cohen than cannot by easily changed. The roads seem to quite inevitably lead to dead end walls or just end up in the middle of nowhere leaving you to search for other ways around. As a matter of fact there is a secondary infrastructure that seems to be much more viable consisting of often informal paths connecting off-street spaces. This structure that seems to be crucial for the genetic code of the neighborhood is already considered 1961 urban plan that proposed to connect residual green spaces inside different blocks. The proposal however conscious didn’t completely work out. One of the possible explanations might be that it wasn’t able to provide such concept with corresponding architecture. Which I believe is the ultimate condition for any successful development of Jessy Cohen.

I tried to address this issue with my project on different levels. I should state that I consider two ways of interacting with the incriminated backyard environment. One is direct which happens on the ground level and the other is indirect from within an apartment. The idea of connecting with an outside environment goes beyond a simple balcony which is a feature of a room rather than defining quality of a dwelling. To achieve the feeling of the later I suggest a structure both structural and phenomenological that could be likened to one of an onion. The structural core together with the shell enables no other walls to be load bearing. This has further social implications but apart from that it turns the shell into a skin that wraps the whole apartment with no interruptions. The sequences of french windows leading to a habitably wide terrace dissolves the discreetness of outside and inside while providing notion of privacy.

What happens on the ground level is a different story and it has its roots in the initial tendency to inspire from within the urban structures. The wall that goes through the entire street continues through the gable of the building as it somehow refuses to be a part of the street. Instead it defines the relation of the path and the yard through the series of lateral narrow spaces whose typology suggest variety and small scale activity be it grocery, cafe, atelier, prayer room or even a garage. The modernistic commercial structure across the block shows how skillful local people are in appropriating unassigned spaces. The structure doesn’t define specific function but rather its atmosphere and the way it operates. The result of such initiation would hopefully be that the the yard through becoming more public and varied in its activities will also become more private in a way that the residents will be thus encouraged to use it.

As Jessy Cohen is one of he most underprivileged neighborhoods in the area, social considerations were also an issue. A single core with one lift was introduced to service both wings to reduce the construction cost. However the idea wasn’t to design solely for the poor. Due to the structural qualities mentioned above the scheme of a flat is surprisingly variable in both number of rooms and their standards with minor structural efforts.

I would like to devote the last paragraph to character ambiguity. Both the form and the details of the house are far from being specific about its identity. While preserving some urban associations its poetics refer somewhere to summer house. And while being fully aware of the threats of rigorously deconstructing such issues I would only suggest that in context of multiplying the floors and the money it is not necessarily about how tall you are but also in what manner. 

למי שייך הכסף שמעל לראשנו?

(דברים בכנס ״פינוי-בינוי״ במרכז הישראלי לאמנות דיגיטלית בשכונת ג׳סי כהן בחולון, 18/1/17)

1. פינוי בינוי

אני לא אוהב את הכותרת של הכנס הזה. פינוי בינוי.

הנה דוגמה מהיום, בחמש בבוקר, כשכוחות גדולים של משטרה פשטו על הכפר הבדואי אום אל חיראן במטרה לפנות את יושביו. במהלך הפינוי נהרגו שני בני אדם, מורה בדואי בשם יעקוב מוסא אבו אל קיעאן ושוטר יהודי בשם ארז לוי. הפינוי של היישוב הבדואי אום אל חיראן נועד לאפשר את בנייתו של יישוב יהודי חדש בשם ״חירן״.

אבל כשאנחנו מדברים על פינוי בינוי אנחנו בדרך כלל מתכוונים למשהו אחר, על אף שמדובר למעשה בתהליך דומה. נתקלתי בביטוי לראשונה בערך בשנת 2001, כשעברתי בעיריית תל אביב באיזשהו עניין הקשור לתעודת הגמר של הבית שבניתי בשכונת שפירא וראיתי על השולחן של האדריכלית מצוות דרום תל אביב מפה של שכונת שפירא, ובה שני מתחמים גדולים בשכונה מוקפים בקו כחול. באחד מהם היה גם הבית שלי, שבדיוק סיימתי לבנות. הסתבר שהעירייה מבקשת להגיש את שני המתחמים האלה לוועדה הבינמשרדית שתאשר אותם במסגרת מסלול פינוי בינוי של פרויקט התחדשות עירונית. לתכנית צורפו הדמיות ממוחשבות שמתארות נופי פרבר בנוסח ראשון לציון מערב. 

מעיון קרוב יותר בתכנית מדובר היה למעשה במחיקה של מרבית הרחובות בשכונה , הריסה שלכל הבתים ובמקומם הקמה של סדרת מגדלים. ניכר היה שהמתכננים לא הקדישו יותר מחצי יום עבודה על העניין הזה. 

זמן לא רב אחר כך הוצפה השכונה בכרזות שכותרתן היתה ״הזדמנות  חייך מגיעה! אל תפספס אותה!״. הפנייה נוסחה בסובטיליות בלשון זכר כנראה מתוך התחשבות באופייה המסורתי של השכונה ומתוך פנייה ישירה לפטריארכיה המקומית והזמינה את תושבי השכונה למפגש עם סגן ראש העירייה ומנכ״ל חלמיש שקדמו את הפרויקט. התושבים, ויש להוסיף התושבות, הגיעו בהמוניהם. סגן ראש העיר פתח את דבריו ואמר: אני אדבר לאט כדי שאתם תבינו מהר. אם לא תסכימו עכשיו, אחר כך לא יהיה. התושבים  – רבות מהן בעלות בתים בטאבו היסטורי משנות העשרים – לא ממש רצו להבין וצפו בהשתאות גוברת בשרשרת ההדמיות הממוחשבות שהציג להם מנכ״ל חלמיש. שני הפרזנטורים לא ממש ידעו מה להשיב לד״ר יפעת טהרני, ארכיאולוגית צעירה ומייסדת שבט צופי איתן בשכונה, שגדלה ברחוב ידעיה הפניני, אחד הרחובות הכי קשים בשפירא, שגילתה לחרדתה שבמסגרת התכנית הזאת הוריה ואחיה אמורים להתפנות מביתם שמיועד להריסה. קיצורו של עניין, האסיפה התפוצצה וסגן ראש העירייה, המנכ״ל וסוללת עוזריהם התחמקו מאולם המתנ״ס בעור שיניהם. אסתר זנדברג, שנכחה באירוע, פרסמה למחרת מאמר בעמוד הדעות של הארץ שכותרתו היתה ״הרחובות מיותרים״. למרבה השמחה, התכנית נגנזה והעירייה פתחה בהליך שלתכנית אב בשיתוף הציבור.

שנתיים אחר כך, הופיעו אצלי תושבים משכונת הארגזים, עו״ד עובדיה גולסטני וחבריו, שגילו גם הם כי הם מועמדים לפינוי. הפעם, האיום הגיע מגורם פרטי, קבלן בשם חכשורי שלמעשה קנה את כל השכונה. במקרה זה, תהליך קידום התכנית התלווה בהתנכלויות אלימות – חיתוך צמיגים של מכוניות, תאונות עבודה שבמהלכן טרקטורים בטעות, כאן הרסו קיר, שם מוטטו גג. בדינמיקה של התהליך, אלה שהקדימו לחתום הפכו לבעלי עניין, אלה שלא הסכימו לחתום הפכו לאבן נגף. לפעמים שני הצדדים היו מאותה משפחה,  או ידידים בנפש מזה עשרות בשנים. הלכתי איתם לוועדת החברה של הכנסת. העיתונאית עינת פישביין ערכה מחקר מקיף על כל הפרשה עבור מכון אדווה. למיטב ידיעתי, הסאגה שלהם נמשכת עד עצם היום הזה. חכשורי הצליח להקים בניין בודד, אולי שניים.

במחצית שנות האלפיים התוועדתי למאבקם של חן שרעבי וחבריו משכונת גבעת ראשון לציון, כפר קטן וסודי בפאתי שכונת נווה שאנן. על פי התכנון, השכונה – כמו הגבעה שעליה עמדה השכונה – נועדו להימחק לטובת פרויקט פינוי בינוי מגלומני שכותרתו תהיה ״פרויקט  לוינסקי״, שיכלול חנויות, מגורי יוקרה וזוג תאומי מגדלים בני כארבעים קומות כל אחד. בפרויקט לוינסקי מונתה ״חברה מפנה״, שנציגה, שרירן עם קוקו מהסוג שעושה סלקציה במועדונים, הסתובב בשכונה ופיזר פיתויים ואיומים. עזרתי להם לנסח התנגדויות והלכתי איתם לישיבות הוועדה המקומית והמחוזית. גם כאן, קשה לומר שקולות התושבים זכו לאוזן קשבת. כל ההתנגדויות נדחו באחת. העובדה ששנים רבות אחר כך הפרויקט עדיין לא התרומם, נובעת אך ורק מהעובדה שהתכנון היה מרושל ולא ישים, ובכלל, איך אפשר להשקיע כסף בשכונה הזאת בזמן שהעירייה לא עושה אפילו את המאמץ הקטן ביותר לחשוב מה לעשות עם מבנה התחנה המרכזית החדשה?

בשנים האחרונות אני שומע על סוגים נוספים של פרויקטי פינוי בינוי, בעיקר בשכונות מבוססות בצפון תל אביב או בערים סמוכות כמו רמת גן או גבעתיים, שבהן קבוצות תושבים בעלי השכלה, אמצעים ומעמד דוחפים את המיזם, וכפי שכבר שמעתי שמתלוננים, הפעם אלו הם התושבים שמפתים או סוחטים – את היזמים או הוועדות המקומיות – במטרה להשיג יותר דירות, קומות או זכויות בנייה. 

מה שמשותף לרבים מהמיזמים והניסיונות האלה, שלפעמים נכפים מלמעלה ומבחוץ ולפעמים שותפים לו תושבים, הוא התפיסה שהמנוע העיקרי ואולי היחיד להתחדשותה של העיר ולפתרונה של בעיית המגורים הוא החתירה לרווח של האחד על חשבון האחר. וזה תמיד דורש שימוש מסוים בכוח. אם זה לא נעשה בשם איזו אידיאולוגיה ציונית התיישבותית זה נעשה בשם איזו אידיאולוגיה כלכלית חברתית. או כפי שהטיח בפני מתכנן מצוות דרום באחד מהדיונים בוועדה המקומית על פרויקט לוינסקי/ גבעת ראשון לציון : ״להרוויח כסף זו לא בושה!״. ונציג החברה המפנה שנכח בדיון, אותו שרירן, החל לתקוף אותי אישית ורמז, מול הוועדה, שהוא יודע היכן אני גר. אף אחד לא אמר לו כלום.

לא מדובר כאן רק בתאוות בצע של יזמים ובעלי עניין אלא באידיאולוגיה כמעט רשמית, שנושאי הדגל העיקריים שלה הם לעתים קרובות דווקא הרגולטורים, משרתי הציבור. וכשהתפיסה בשירות הציבורי היא שהעיר היא שוק ושהשוק תמיד יודע לתקן את עצמו הרגולטור אינו חש אחראי לא על הצורך למצוא פתרון לכפרים הבדואים הלא-מוכרים וגם לא צורך לקדם שיכון ציבורי. 

2. עסקי אוויר

אבל מה שעוד מראות הדוגמאות האלה, הוא תמורה חברתית עמוקה שבה מדינה שלמה נסחפת בקדחת נדל״ן. כיום כמעט כל אדם, תושב ואזרח מושפע בצורה כזו או אחרת מההיגיון הנדל״ני שהשתלט על עיצוב המרחב. זו אולי לא בושה להרוויח כסף, אבל מצד שני, בעוד שיש כאלה שמרוויחים כסף, ישנם רבים אחרים, דורות שלמים כבר, שאין להם בית וישנם גם כאלה שאפילו מאבדים את המעט שאולי היה להם. ואחרי עשרות שנים של משבר דיור במדינת ישראל, ברור כיום לכולם שלמרות שלכאורה היד נעלמה, היא בעצם לא. השוק לא מתקן את עצמו, הוא לבטח לא חופשי לכולם באותה המידה. התהליכים של פינוי בינוי נוטים להקצין את האי-שוויון הזה ומעודדים אותו, וכשהעיר כולה הופכת לשוק פרוע שבו כל אחד מנסה לתפוס כפי יכולתו, השוק נוטה לחזק את החזקים ולהחליש את החלשים.

כיום, במידה שאדם אינו רוצה להפוך לקורבן של המנגנון הזה עליו להפוך למעין יזם נדל״ן או לפחות סוכן נדל״ן. ואנחנו רואים את זה אצל סטודנטים שמסבלטים את החדרון שלהם, אצל בעלי דירות ממעמד הביניים שמשכירים לתיירים יחידות airbnb , אצל תושבי בניינים משותפים בצפון תל אביב או גבעתיים שיוזמים פרויקט תמ״א 38 ואצל חברות ענק שקונות שכונות שלמות ומסוגלות לנהל הליכים ארוכים בבתי המשפט כדי לפנות את תושביהן. כולנו, בצורה כזו או אחרת עוסקים בעסקי אוויר.  

בשנים האחרונות סערו הרוחות בישראל בשל השאלה מי ירוויח ממרבצי הגז שהתגלו בקרקעית הים התיכון. כידוע, הדרך לניצול המרבצים הללו, להוצאת הגז מקרקעית הים, לשינועו ליבשה ומשם למכירתו למדינה כזו או אחרת היא ארוכה ומפרכת : היא כרוכה בהסכמים בינלאומיים ובעריכת מכרזים מורכבים ויש לה השלכות מדיניות וצבאיות הדורשות הצטיידות בצוללות ובספינות נגד צוללות שיבטיחו את בטיחותו של המיזם. כזכור, השאלה העיקרית שעמדה על הפרק היא למי שייך המשאב הזה? האם הוא שייך למדינה? לחברה? לאלה שגילו אותו, לאלה שיפתחו אותו או ליחידי הסגולה שיצליחו לשים עליו את היד?

אך בעוד מתקיים הדיון הציבורי על עתידו של הגז שמתחת למי הים, ישנו מתחת לאפינו ומעל לראשנו משאב אחר במצב צבירה דומה שערכו הכלכלי אולי משתווה לזה של מרבץ הגז שמתחת לים התיכון, אך בניגוד לגז הוא זמין הרבה יותר, וכרייתו וניצולו פשוטים הרבה יותר ללא צורך לא בצוללות ולא בספינות נגד צוללות: כוונתי היא לאוויר. אנחנו זקוקים לאוויר כמו אוויר לנשימה ולאוויר יש שימושים נוספים רבים, כמו ניפוח בלונים, הטסת עפיפונים וטיסה במטוס בשמי הארץ. אבל אוויר הוא גם החלל שאנחנו מתגוררים בו, מה שאנחנו בדרך כלל מכנים ״בית״. ועוד יותר מזה, האוויר הוא גם החללים והבתים שעדיין אינם, הבתים שאנחנו מקווים, חולמים להתגורר בהם. כלומר בנוסף לכל החללים שכבר ישנם, יש את האוויר הריק שמסביבנו ומעל לראשנו שמגלם מרחב של ציפיות כמעט אינסופיות, חלל שבאופן תיאורטי משתרע מפני הקרקע ועד לקצה האטמוספירה. ואת האוויר הזה שמגיע לקצה האטמוספירה אפשר להפוך לכסף. למי שייך האוויר הזה והכסף הזה?

3. הזכות לאוויר

הזכות לאוויר היא זכות משונה. מלכתחילה, זוהי אינה זכות שנתונה לכולם. רק למי שיש קרקע או חלק בקרקע יש את הזכות לעשות שימוש באוויר שמעל לקרקע.  כלומר הזכות להפוך אוויר לכסף או לבית, זכות הבנייה, ובסופו של דבר הזכות לבית ולקורת גג, אינה נובעת מזכויות האדם או האזרח אלא היא זכות שנובעת מכוח הקניין, מזכותו של אדם או גוף כלשהו על קרקע כלשהי. אבל זוהי לא זכות פרטית, אלא זכות שמוענקת מהציבור. על בעל הקרקע לבקש את הזכות הזאת מהציבור, באמצעות פנייה לוועדה המקומית או המחוזית. 

וכדי להפוך את האוויר שמעל לקרקע לכסף צריך קודם להפוך אותו לנייר: לתכנן את האוויר כך שיהפוך לאחוזי בנייה ולזכויות בנייה. אחר כך הנייר יהפוך לאבן, ללבנים או לבטון, לקירות ולרצפות שאפשר למכור או להשכיר ולקרוא להם בית. התהליך הזה של הפיכת אוויר לכסף דורש אמנם לא מעט עבודה וטירחה, אבל העלויות הגבוהות של המגורים אינן נובעות מעלות העבודה, אלא בראש ובראשונה מגובה הציפיות לרווח.   

זה לא רעיון חדש להפוך אוויר לכסף. באמצע המאה ה-19, כשהברון אוסמן ביקש לבנות מחדש את פריז. הוא החליט להפקיע קרקעות. הכלי שקבע כדי לקבוע את גובה הפיצוי על ההפקעה היה נוסחה פשוטה שלקחה בחשבון לא רק את מחיר הקרקע המקורי, אלא גם את הרווחים הצפויים מהאוויר שמעליו, רווחים דמיוניים שהלכו וגדלו ככל שמנגנון ההפקעה וחישוב הרווחים התקדם. אוסמן אמנם הצליח לחדש רבות משכונותיה של פריז אבל הנוסחה היתה בעצם טור חשבוני עולה. ההתייקרות המסחררת של מחירי הקרקע ושל הפיצויים אילצה את העירייה ללוות כספים בבורסה של לונדון כדי להפקיע עוד קרקעות ובסופו של דבר הביאה את העיר לפשיטת רגל. כולם זוכרים לאוסמן את חידושה של פריז, את מערכת המטרו ואת השדרות הרחבות, אבל להישגים אלה צריך להוסיף את החידוש העיקרי שהביא לעולם, את הספקולציה הנדל"נית. 

4.  רגולציית אוויר

מה ששונה מאוד בין המצב בישראל ובצרפת הוא העובדה שבפריז הרגולטור הוא זה שקובע את זכויות הבנייה בעיר. על פי חוקי הבנייה בישראל, כל אדם שיש לו שטח אדמה יכול באופן תיאורטי לעשות תב״ע מקומית ולקבוע לעצמו את זכויות הבנייה. במצב הדברים כיום ובהתאם לפרקטיקות המקובלות, מי שבדרך כלל מרוויחים את הכסף הם אותם אלה שביכולתם לתרגם את מרבץ האוויר הזה לזכויות בנייה ולקדם תכניות בניין עיר ומיזמי בנייה גדולים שיאפשרו להם לנצל אותו. בכלכלה הניאו-ליברלית של ימינו מרבצי האוויר שמעל לראשנו מועברים תדיר לרשותם של אילי הון, באופן דומה לתהליכים המפוקפקים שבהם מועברים לרשותם מרבצי הגז שמתחת לים. ואם כדי להבין את את המגמה הריכוזית בכלכלה עלינו להסתייע בדיאגרמות, הרי כשאנו הולכים בעיר אנו רואים את הדיאגרמות הללו קורמות עור וגידים, הן הופכות לנוף שבתוכו אנו חיים ואנו רואים את הריכוזיות של זכויות הבנייה בפעולה. 

5. לפתרונה של שאלת המגורים

פרידריך אנגלס במאמר שלו ״לשאלת המגורים״ טען שאי אפשר יהיה לפתור את בעיית הדיור ללא תיקון יסודי של החברה. 

מאז פרסום המאמר ב-1872 עברו כבר מאה וחמישים שנה, ומאז התפרסמו אינסוף הבטחות והצעות אחרות של פוליטיקאים, פילוסופים וארכיטקטים, ועדיין בעיית הדיור מעסיקה את מרב המשאבים של הרוב המכריע של אזרחי כדור הארץ. תהיה זו יומרנות גדולה מדי להציע פתרון אחד גורף לכולם ועובדה שגם הפתרונות שהוצעו על ידי ממשיכיו של אנגלס בברית המועצות או בסין לא בדיוק צלחו. 

לכן, בשלב הנוכחי, לאור התמצקותו וריכוזו של ההון בצורת זכויות בנייה דמיוניות ובסופו של דבר בצורה של מבנים וערים, אני סבור שהצורך הכי דחוף הוא לשאוף לפזר את זכויות הבנייה עד כמה שניתן. אם לא ניתן עדיין להפוך את הזכות לאוויר ואת הזכות לבית לאחת מזכויות האדם האוניברסליות או לאחת מזכויות האזרח בחברה מתוקנת, יש לשאוף לפחות לפזר אותה באופן שוויוני הרבה היותר בין אלה שיש להם גישה לזכות הזאת – בעלי קרקעות ובעלי דירות – ולייצר רגולציה שתפזר את הזכויות האלה באופן שוויוני לכמה שיותר בני אדם. למנוע את ריכוזיות האוויר באמצעות תעדוף שחקנים גדולים ואיחוד מגרשים, ולמנוע יצירת מנגנונים ספקולטיבים של יצירת ציפיות לרווחים. 

ולפני הכול דרושה לשם כך ההכרה וההכרזה שהעיר היא לא שוק. 

סטופמושיין, מצפון השכונה ועד לגן סנהדרין שמאחורי המרכז המסחרי